세대분리를
통해 이미 세금폭탄에 대해 만반의 대비를 갖춘 김씨 가족의 사례가
소개되자 게시판에는 '놀랍다'는 반응과 함께 '어떻게 증여세를 피해갔는지 이해가 되지 않는다'는 반응이 많았다.
그렇다면 김씨가
아파트를 아들 김씨에게 사 주면서 낸 증여세는 얼마일까?
놀랍게도 단돈 180만원에 불과하다. 현재 김씨 아들의 명의로 된 아파트 시가가
5억 7000만원인 점을 감안하면. 강남 부자들에게 부동산은 더할 나위 없이 매력적인 증여 수단인 셈이다.
아들 김씨가 자기 돈
한 푼 들이지 않고 시가가 6억원에 육박하는 강남 아파트를 자신의 소유로 만들게 된 과정을 살펴보자.
대출, 전세금으로 무소득자가 아파트 구입
대출금과 전세금은 부모가 갚아줘도 증여세 안
내
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| 김씨 가족의 아파트 증여 과정 | 김씨는 아들이 군복무 중이던 지난
99년 경기도 평촌에 아들 명의로 아파트를 분양받았다. 분양가는 1억 6000만원이었지만 군복무 중인 아들은 자신의 돈을 전혀 쓰지 않았다.
금융권 대출 6000만원과 전세금 5000만원이 끼어 있었다.
대출금은 20년 이상 장기 보험을 드는 조건으로, 무주택 서민을
위한 저금리 대출을 받았다. 그 때 든 보험금은 아버지가 계속 내 주고 있다. 나머지 자금 5000만원도 아버지가 현금으로 내 주었다.
김씨처럼 소득이 없는 사람이 주택을 구입할 경우에는 주택 자금의 80%에 대한 자금 출처를 국세청에 소명해야 한다. 군인
신분이었던 김씨는 국세청에 대출과 전세 자금으로 집을 구입했다고 밝혔다. 용도는 제대 후 주거용으로 신고했다.
결국 아들 김씨가
낸 증여세는 아버지 김씨가 잔금으로 준 현금 5000만원에 대한 180만원이 전부였다.
2001년 부동산 가격 폭등 후 친인척에게 명의이전
비싼 가격에 매매하는 방식으로 사실상
증여받아 강남 부동산 구입
2001년 제대 후
김씨는 가격이 2억 8000만원으로 폭등한 평촌의 집을 팔고, 서초구 서초동 35평 아파트를 구입했다.
당시 서초구 서초동의
35평 아파트의 시가는 3억 1000만원. 김씨는 평촌 아파트의 전세금 5000만원과 3000만원 정도의 차익을 마련해야 했지만 이 또한
아버지의 도움으로 해결했다. 그러나 증여세는 전혀 내지 않았다.
평촌 아파트는 매형에게 매매하는 형식으로 전세금과 서초동 아파트의
자금을 해결했다. 결국 아버지의 돈으로 전세금을 갚은 셈인데, 매형에게 부동산 가격을 시세보다 더 높은 가격에 매도한 것으로 처리한 것.
매형 또한 김씨와 같은 금융 상품 등을 이용하는 방식으로 김씨의 아버지에게 아파트 매입 자금을 지원 받았기 때문에 사실상 아들
김씨는 아버지 김씨에게 서초동 아파트 구입 자금을 증여 받은 것으로 봐야 한다.
아버지 김씨가 아들 김씨를 위해 마련한 아파트는
현재 시가가 5억 7000만원 정도다.
정리하자면 김씨 아버지가 마련해준 평촌의 1억 6000 만원 짜리 아파트는 각종 금융
상품과 명의이전 등을 거쳐 6년 사이 시가 6억원 상당의 강남 아파트로 탈바꿈한 것이다. 현재 미혼인 김씨는 실제로는 아버지와 함께 살고 있지만
이미 세대를 분리해 두었기 때문에 종합부동산세 대상은 되지 않는다.
강남 부자들, 세금 얼마 안 내면서 막대한 시세차익 노리는 부동산 증여 선호… 부 손쉽게
세습
이같은 방식을 이용해 김씨는 세 자녀에게 시가
20억원 상당의 부동산을 증여할 수 있었다.
김씨 가족와 같은 증여 방식은 강남의 부유층들에게는 '상식'처럼 통용되고 있다.
일단 부동산 증여는 과표 기준으로 시가가 아닌 기준시가가 적용되기 때문에 세율적용이 현금이나 예금 증여보다 훨씬 유리하다. 또
아버지로부터 아파트를 증여받은 자식은 일가구 일주택자로 분류돼 양도세 등의 부담을 지지 않아도 된다. 게다가 자식이 아파트를 팔지 않는 한
아파트의 실거래가가 파악되지 않아 세무당국이 합당한 증여세를 추정할 수 있는 근거도 없는 셈이다.
국세청은 이 같은 증여세 탈루에
대비해 담보를 낀 부담부증여의 경우, 사후 관리를 철저히 하겠다는 방침이다. 뿐만아니라 국세청은 일부 투기 지역에 기준 시가가 아닌 거래 시가를
적용해 증여세를 부과한 적이 있지만 현재 소송이 계류 중이다. 즉 아파트 처분 후의 소득에 대한 증여세를 물릴 수 있는 지는 좀 더 지켜봐야
한다.
그러나 현재로서는 소득 수준이 낮은 자녀가 은행 대출을 받아 아파트를 구입했을 때, 대출금 상환을 자식의 돈으로 하는지
부모의 도움으로 하는지 밝혀내는 것은 사실상 불가능하다는 것이 전문가들의 지적이다.
”8.31 대책, 초강력 대책이었다면 매물 쏟아져야 정상”
사실상 '증여'에는 막대한
세금 부과 세금폭탄 피해가는 구멍 막아야
서초구 S
부동산 관계자는 “강남에서 집을 몇 채씩 갖고 있는 부유층들은 세대별 분리, 증여 등을 통해 증여세를 아끼면서 막대한 시세 차익을 누리는 1석
2조의 전략을 선호한다”고 전했다.
이 같은 분위기에서는 정부 정책에 대한 관망세가 지속될 뿐 집값이 떨어질 수가 없다는 것.
이번 정책이 정말 초강력 대책이었다면 매물이 쏟아져야 정상이지만, 정부 정책에 대한 불신과 부동산 불패에 대한 확신이 더해져 강남
부자들은 꿈쩍도 하지 않는다는 게 전문가들의 분석이다.
타격을 받는 계층은 은행 대출을 무리하게 받아 재건축 아파트 등을 사 둔
투기 세력들로, 대치동 일대 재건축 시세는 영향을 받겠지만 서초, 강남 지역에는 보유 자금이 풍부한 '원래 부자'들이 너무 많다는 것이다.
이 관계자는 “종부세는 세대분리, 증여 등으로 피해갈 수 있고 증여세도 각종 금융상품, 채권, 담보 대출 등을 이용해 아예 안
내는 것은 아니지만, 2,30 % 정도 수준으로 낮춰서 증여할 수 있다”며 “정부 정책에 허점이 있다”고 지적했다.
강남의 부동산
시장은 아직도 정부 안대로 입법이 되지 않을 것이라는 확신 속에 참여 정부가 끝날 때까지만 버티자는 오기까지 더해진 상태다.
경실련 등 시민단체가 “이번 대책은 정부의 세금 장사에 불과하다"고 지적하는 이유가 여기에 있다.
민주노동당
경제민주화본부 이선근 본부장은 "단지 은행돈을 빌렸다는 이유로 자금 출처가 밝혀진 것으로 보고 세무 조사를 하지 않는 경우가 많은데 소득 수준을
고려할 때 도저히 집을 사기 힘든 사람들은 사실상의 '증여'로 보고 세금을 추징해야 한다"며 "부당하게 세금 폭탄을 빠져나갈 수 있는 구멍을
원천적으로 봉쇄해야 한다"고 지적했다.
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